停車(chē)場(chǎng)管理辦法表示，在昆明的任何一個(gè)小區(qū)，車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題區(qū)分，都顯得十分重要。只有制定清晰、明確的集體規(guī)則，針對(duì)停車(chē)位所有權(quán)的不同歸屬做出相應(yīng)的停車(chē)規(guī)定，才能維護(hù)好全體業(yè)主的權(quán)益。
本次公布的《辦法》中，明確地界定了住宅小區(qū)的收費(fèi)管理。根據(jù)《辦法》第二十六條：住宅小區(qū)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者全體業(yè)主共有的其他場(chǎng)所停放車(chē)輛，車(chē)位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，在本小區(qū)公示后執(zhí)行；未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，在本小區(qū)公示后執(zhí)行。
住宅小區(qū)專(zhuān)有停車(chē)位停車(chē)收費(fèi)，由所有權(quán)人、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)有車(chē)位使用人共同協(xié)商確定。
因此，一般來(lái)說(shuō)，昆明的小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬可以分為共有（性質(zhì)）車(chē)位和專(zhuān)有（性質(zhì)）車(chē)位。具體停車(chē)費(fèi)用的“議價(jià)”上，參與方就會(huì)完全不同。其背后折射出的就是車(chē)位的產(chǎn)權(quán)以及使用權(quán)的歸屬。
共有車(chē)位主要指的就是小區(qū)的地上車(chē)位，是為了滿足臨時(shí)停放車(chē)輛的設(shè)置而在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)。這部分的車(chē)位產(chǎn)權(quán)，在住房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，已經(jīng)隨土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，屬于全體業(yè)主共有。也就是說(shuō)，具體怎么使用，房開(kāi)、物業(yè)說(shuō)了都不算，要由業(yè)主們終拍板。
專(zhuān)有車(chē)位滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件、辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這部分主要包括別墅和洋房等低密度住宅配建配售的車(chē)位，以及已經(jīng)銷(xiāo)售出去的私家車(chē)位。
此外，還有一部分，既不屬于業(yè)主共有，也不屬于已經(jīng)銷(xiāo)售、可以辦理合法產(chǎn)權(quán)的專(zhuān)用車(chē)位，它們一般存在于小區(qū)的地下空間。
例如，在昆明一個(gè)新建大型樓盤(pán)的規(guī)劃中，地下的規(guī)劃包括四類(lèi)：（1）地下商業(yè)；（2）架空層面積；（3）人防地下室面積；（4）車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房。如果這些停車(chē)位在規(guī)劃時(shí)，以人防工程的形式建設(shè)，那么在非戰(zhàn)時(shí)可以用于業(yè)主停車(chē)。盡管在具體的權(quán)屬上，仍然存在一定的爭(zhēng)議，但是按照誰(shuí)投資、誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)受益的相關(guān)原則，普遍就形成了約定俗成運(yùn)營(yíng)方法。
為了這部分車(chē)位的投建成本能夠獲得回報(bào)，一些房開(kāi)商可以將使用權(quán)向業(yè)主進(jìn)行公開(kāi)銷(xiāo)售，或者在房屋銷(xiāo)售時(shí)期作為附贈(zèng)的優(yōu)惠。由于位于地下不計(jì)容，也不算進(jìn)公攤。這部分車(chē)位也不能辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明。
此外，如果地下車(chē)庫(kù)沒(méi)有被計(jì)入公攤面積中，則屬于開(kāi)發(fā)商所有，可以通過(guò)出售、附贈(zèng)、出租等方式，將所有權(quán)或使用權(quán)有限轉(zhuǎn)讓給業(yè)主；同樣的，如果計(jì)入建面以及公攤中，就應(yīng)該歸屬全體業(yè)主，房開(kāi)無(wú)權(quán)單方面進(jìn)行處置。
所以，按照停車(chē)場(chǎng)管理辦法在小區(qū)停車(chē)收費(fèi)的具體實(shí)施中，到底是房開(kāi)物業(yè)說(shuō)了算，還是物管、業(yè)主看著辦？還須要根據(jù)小區(qū)規(guī)劃、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房開(kāi)營(yíng)業(yè)性質(zhì)等，在落地執(zhí)行的細(xì)節(jié)中，加以明確車(chē)位的歸屬。
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